Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

REPONSE A CONSULTATION: Révision du droit de la prescription

Suisse Romande, 30 novembre 2011

L’ASLOCA est favorable à une harmonisation des délais de prescription des créances qui peuvent naître dans le cadre d’un rapport de bail à loyer. Elle est en revanche fermement opposée à la faculté offerte aux parties à un contrat de bail de déroger aux délais légaux de prescription au détriment du locataire.

L’ASLOCA expose ci-après les détails de cette prise de position :

  1. Article 127 AP-CO

    Pas de commentaires.
     

  2. Article 128 AP-CO

    L’ASLOCA est favorable à l’unification des délais de prescription pour les actions qui s’inscrivent dans le cadre d’un rapport de bail à loyer ainsi qu’au mécanisme du double délai relatif et absolu.

    Sous l’empire du droit actuel, la situation est en effet devenue complexe, voire confuse. Les créances naissant dans le cadre d’un rapport de bail à loyer peuvent ainsi se prescrire en vertu des règles de l’art. 67 al. 1 CO (p. ex. créance du locataire en restitution du trop-perçu en loyer en cas de nullité du loyer initial ou d’une majoration de loyer1, créance du bailleur vis-à-vis du locataire resté dans les locaux après l’expiration du bail car le bailleur n’a pas demandé la libération des locaux2, prétention en rectification et en remboursement du solde d’un décompte de frais accessoires3), de l’art. 128 ch. 1 CO (p. ex. créance du bailleur en paiement du loyer et de provisions pour frais accessoires, créance du locataire en restitution de loyers ou de frais accessoires payés en trop4, prétentions du locataire en réduction de loyer5), de l’art. 127 CO (p. ex. indemnités pour « occupation illicite » des locaux par le locataire6) ou même de l’art. 41 CO (indemnités pour « occupation illicite » des locaux par le sous-locataire).

    La controverse sur la prescription des prétentions en restitution d’acomptes de frais accessoires selon que le décompte n’ait pas été établi, ait été contesté ou ait été reconnu est à cet égard symptomatique7), .

    La soumission de l’ensemble des créances naissant dans le cadre d’un rapport de bail à loyer à un unique délai relatif de trois ans revêt dès lors un intérêt manifeste.

    Le fait de ne plus devoir déterminer au préalable si la créance du locataire est de nature contractuelle, non contractuelle (fondée sur l’enrichissement illégitime ou sur la gestion d’affaires), délictuelle, ou encore si elle relève ou non du délai de prescription plus court applicable aux créances de loyers (art. 128 ch. 1 CO) apportera assurément une simplification bienvenue pour les locataires, les praticiens et les tribunaux.

    Un délai relatif de trois ans à compter du moment où le locataire a une connaissance effective de sa créance constitue par ailleurs un compromis acceptable en matière de bail à loyer.

    L’avant-projet écarte ainsi à bon escient le régime selon lequel la prescription court à compter du jour où l’on aurait pu attendre du locataire qu’il ait connaissance de la créance s’il avait fait preuve de l’attention commandée par les circonstances.
     

  3. Article 129 AP-CO

    Pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus, l’ASLOCA est favorable à l’instauration d’un délai de prescription absolu de dix ans pour l’ensemble des créances pouvant naître dans le cadre d’un rapport de bail à loyer.

    Le mécanisme du double délai de prescription n’est d’ailleurs pas étranger au droit du bail. Actuellement, de nombreuses prétentions du locataire vis-à-vis du bailleur tombent en effet sous le coup des règles sur l’enrichissement illégitime et sont donc soumises au double délai de l’art. 67 al. 1 CO.

    L’ASLOCA approuve en outre l’harmonisation du point de départ de la prescription des prétentions en dommages-intérêts fondées sur une mauvaise exécution du contrat et des prétentions en dommages-intérêts fondées sur l’inexécution du contrat.
     

  4. Article 130 AP-CO

    Pas de commentaires.

  5. Variante des articles 129 et 130 AP-CO

    L’ASLOCA considère qu’un rallongement à vingt ans du délai de prescription absolu ne se justifie pas dans le domaine du bail à loyer.

    En pratique, les cas où un locataire apprend l’existence d’une créance vis-à-vis de son bailleur plus de dix ans après que celle-ci soit devenue exigible sont peu fréquents. Lorsque les prétentions visent la restitution de prestations périodiques (p. ex. trop-perçu en loyer lorsqu’un bailleur n’a jamais notifié d’avis de fixation du loyer initial, restitution des acomptes de frais accessoires lorsqu’un bailleur n’a jamais établi de décompte), un délai de prescription de dix ans paraît également adapté.

    Au demeurant, il n’est pas souhaitable que les locataires puissent être recherchés par leurs bailleurs pour des créances échues depuis dix ans ou plus.

    Un délai de prescription supérieur à dix ans nécessiterait en outre un allongement du délai de conservation de la comptabilité commerciale (art. 962 al. 1 CO) ce qui posera d’évidents problèmes pratiques.
     

  6. Article 131 et 132 AP-CO

    Pas de commentaires.
     

  7. Article 133 AP-CO

    L’ASLOCA est fermement opposée à cet assouplissement du droit actuel.

    La possibilité de diminuer à un an, respectivement à trois ans, les délais de prescription relatif et absolu dans le cadre de baux portant sur des habitations et des locaux commerciaux prétéritera les intérêts des locataires.

    L’avant-projet ne prévoyant aucune règle de forme pour ce faire, le risque est grand que les bailleurs réduisent systématiquement les délais de prescription au minimum légal, au moyen de conditions générales annexées aux baux.

    Les locataires n’ayant guère le choix d’accepter ou de refuser ces conditions générales, ils verraient leur position nettement péjorée par rapport au régime actuel des articles 67 al. 1 CO et 128 ch. 1 CO.

    L’ASLOCA préconise dès lors de prévoir que les dérogations aux délais de prescription prévus par le titre troisième du Code des obligations au détriment des locataires sont nulles si elles figurent dans des baux d’habitations ou de locaux commerciaux.
     

  8. Article 134 AP-CO

    L’ASLOCA salue les clarifications apportées par l’avant-projet en matière de renonciation à la prescription et de prolongation du délai de prescription.
     

  9. Article 135 à 142 AP-CO

    Pas de commentaires.

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Annexe : Consultation du droit des prescriptions [pdf]