Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

FRIBOURG: Attendez le bon moment pour les contester!

Fribourg, 17 avril 2014

Vu la baisse du taux hypothécaire et l’augmentation des demandes de baisse de loyer, de nombreux bailleurs se prévalent de réserves de loyer. Mais qu’est-ce que c’est? Explications.

Une réserve de loyer permet au bailleur de faire savoir qu’il dispose de motifs pour majorer le loyer.

Les réserves figurent soit dans le contrat initial, soit dans une augmentation ultérieure de loyer.

Elles peuvent être motivées notamment par un rendement insuffisant, par des travaux à plus-value qui n’ont pas été répercutés ou encore par des bases de calcul qui n’auraient pas été actualisées.

Baisse demandée

Prenons le cas de Mme Dupont, qui a conclu un contrat de bail pour son appartement en 2007. A ce moment- là son loyer s’élevait à 1000 francs par mois et le taux hypothécaire était à 3%. Lorsque ce dernier atteint 2%, elle se décide à demander une baisse de loyer à sa régie.

Baisse acceptée dans un premier temps

Contre toute attente, la régie accepte la demande de baisse. En tenant compte de l’Indice suisse des prix à la consommation et des charges d’exploitation, la baisse doit s’élever à 6,50%, soit 65 francs par mois.

Baisse refusée à cause de la réserve

Toutefois la régie décide à ce moment-là de déduire de ce montant de 65 francs une réserve de loyer de 150 francs qui figurait dans le contrat pour des travaux à plus-value qui n’avaient pas été répercutés sur le loyer. Elle en conclut ainsi que le loyer va devoir rester identique, la réserve étant réduite à seulement 85 francs (150 francs - 65 francs).

Taux pas actualisé

Dans un autre cas de figure, la réserve aurait pu se rapporter à des bases de calcul qui n’auraient pas été actualisées.

Dans le cas de Mme Dupont, si le taux hypothécaire avait été de 3,5% au moment de la conclusion du contrat, le bailleur aurait pu maintenir le loyer calculé sur un taux de 3% et se réserver de le majorer de 6%!

Contester la réserve au bon moment

Ce que les locataires doivent savoir, c’est qu’une réserve n’est pas en elle-même contestable – donc pas vérifiable – au moment de sa formulation. En revanche, les locataires ont un rôle à jouer au moment de sa mise en oeuvre. Lorsque Mme Dupont demande une baisse de loyer et que la régie se prévaut de la réserve, elle a la possibilité de contester cette réserve afin d’en vérifier le fondement:

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