Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

FRIBOURG: À bailleur gourmand, échec en conciliation

Fribourg, 8 décembre 2014

Face à des hausses de loyer exorbitantes, le loi exige du bailleur qu’il produise déjà en conciliation tous les documents les justifiant. Une bonne chose pour les locataires victimes de ce genre d’abus.

On pense toujours que les malheurs n’arrivent qu’aux autres. Il n’en est rien. De paisibles locataires d’immeubles situés dans le canton de Fribourg s’en sont rendu compte à leurs dépens. Il y a environ une année, des travaux ont été entrepris dans ces anciens immeubles, regroupant une soixantaine d’appartements, occupés pour la plupart par des familles et des personnes âgées, à quelques exceptions près. Le propriétaire avait décidé notamment de désamianter ces immeubles et d’effectuer en une seule fois une grande partie de l’entretien négligé durant de nombreuses années, certes avec quelques travaux amenant une plus-value, mais toute relative eu égard à l’ensemble des réfections.

De 30% à 40% d’augmentation

Compte tenu de la baisse du taux hypothécaire de référence durant ces dernières années et de la non-répercussion sur leurs loyers, ces locataires fidèles ne s’attendaient pas à des augmentations massives de loyer. Cependant, le propriétaire ne l’entendait pas de cette oreille. En moyenne, les hausses notifiées augmentaient les loyers de l’ordre de 30% à 40%, alors qu’objectivement les travaux principaux ne constituaient pas des plusvalues.

Pour justifier ces hausses, le propriétaire a tout de même pris la peine de rédiger trois paragraphes, en expliquant, sans la moindre pièce justificative, que les travaux se sont montés à plus de 6,5 millions de francs, que seul un montant de 6,419 millions de francs avait été pris en considération, et que la part à la plusvalue se montait à quelque 3,850 millions de francs, ce qui justifiait la hausse notifiée! Il était aussi précisé que les coûts liés à la soirée d’information préalablement donnée aux locataires, soit le prix des cacahuètes et du jus d’orange, n’avaient pas été pris en considération (sic!).

Tous ont contesté

Soutenus par l’ASLOCA Fribourg, ces locataires ont tous contesté ces hausses a priori injustifiées par-devant la Commission de conciliation, dans le strict délai de 30 jours, sous peine de perdre leurs droits. Remplissant quasi une salle entière, la présence de tous les locataires requérants étant indispensable, la centaine de personnes présentes à la séance de conciliation pensaient au moins obtenir une ébauche d’explication, quelques documents précis concernant le détail des travaux et les coûts engendrés, voire, on peut toujours rêver, un accord avec le propriétaire pour mettre un point final d’une manière amiable à cette affaire.

Coup de théâtre du bailleur

Or, à la séance, les représentants du propriétaire, arrivant à la dernière minute, informèrent qu’ils n’avaient malheureusement pas eu le temps d’étudier ce dossier, qu’ils ne disposaient d’aucun document, et qu’ils souhaitaient un délai supplémentaire pour fournir les éléments de preuve susceptibles de justifier ces hausses de loyer, envoyées pourtant plusieurs mois avant!

Si la procédure est stricte et exige la comparution en personne des locataires qui contestent ces hausses, elle exige par contre, en cas d’échec de la conciliation, que le bailleur qui maintient ses prétentions de hausse saisisse le juge compétent dans les 30 jours, à défaut de quoi la hausse deviendra caduque. Et, en procédure, il appartiendra au bailleur de prouver au juge le bien-fondé des motifs de hausse, en vertu de l’article 8 du Code civil. Il devra ainsi produire toutes les pièces probantes. Et l’expérience montre qu’à Fribourg beaucoup de propriétaires renoncent à saisir les tribunaux après l’échec de la conciliation, puisqu’ils sont bien incapables d’établir en justice leurs prétentions. Puisse-t-il en être aussi ainsi dans le présent cas…

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