Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

FRIBOURG - Contestation d'une résiliation de bail: Trois ans de répit après la victoire du locataire

Fribourg, 11 février 2015

Lorsqu’un locataire conteste la résiliation du bail envoyée par son bailleur et qu’il obtient gain de cause, il bénéficie d’une protection de trois ans.

L’article 271a du Code des obligations prévoit différentes protections en faveur du locataire contre une résiliation qui lui serait donnée par le propriétaire. En particulier, un délai de protection en faveur du locataire contre une résiliation ordinaire de son contrat de bail lui est octroyé si le locataire a obtenu gain de cause, du moins en majeure partie, contre son bailleur. Le délai de protection est alors de trois ans.

Bailleur mauvais perdant

Dans le cas qui va suivre, les locataires avaient contesté leur loyer initial avec succès puisqu’ils avaient obtenu une baisse de loyer de plus de 20%. La décision de la commission de conciliation datait alors du 30 janvier 2010. Le délai de protection a dès lors commencé à courir dès cette date jusqu’au 1er février 2013. Qu’elle n’a pas été leur surprise de recevoir leur congé le… 15 février 2013! Immédiatement, les locataires ont contesté ce congé indiquant qu’il était clairement de mauvaise foi et devait toujours tomber sous le coup de la protection précitée. Il apparaissait clairement que le propriétaire n’avait toujours pas accepté la baisse de loyer qui avait été octroyée aux locataires à leur entrée dans leur appartement et qu’il voulait se débarrasser d’eux!

Convocation en conciliation

Les parties ont dès lors été convoquées devant la commission de conciliation, qui a rendu un projet de jugement annulant le congé au motif qu’il était clairement de mauvaise foi de résilier un bail quinze jours après la fin du délai de protection. Toutefois, mécontents de ce projet de décision, les propriétaires ont porté la cause devant le Tribunal des baux en s’assistant cette fois-ci d’un mandataire professionnel.

Recours du bailleur

Comme le délai de protection peut être contourné si les propriétaires justifient d’un besoin impératif, notamment d’un besoin pour eux-mêmes ou un proche, les propriétaires ont allégué devant le Tribunal des baux qu’ils avaient besoin de l’appartement en question pour eux-mêmes. Fort heureusement, il ne suffit pas d’invoquer un nouvel argument, auquel il n’avait pas été pensé auparavant, pour convaincre un juge.

Mauvaise foi du bailleur reconnue

Le Tribunal des baux ne s’est pas laissé berner et a rendu un jugement confirmant l’annulation. Il a été retenu à juste titre, par le Tribunal des baux, que de résilier le bail quelques jours après le délai de protection était manifestement de mauvaise foi et que par conséquent, la résiliation devait être annulée.

Le bailleur persiste

Le propriétaire a déposé un recours contre cette décision, arguant toujours d’un besoin urgent. Le bailleur a finalement admis l’existence du délai de protection, même après le délai de trois ans, puisqu’il demande au tribunal cantonal de valider le congé en supprimant le délai de protection en alléguant un besoin urgent. Il est à espérer que les juges cantonaux ne suivront pas ce raisonnement!

En conclusion, il est important de rappeler l’existence de ce délai de protection à tous les locataires. Il ne faut pas craindre une résiliation en faisant valoir ses droits! Au contraire, faire valoir ses droits protège justement contre une résiliation!

Sébastien Pédroli
Avocat-conseil
Asloca Fribourg

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