Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

FRIBOURG - Décompte des charges: 3% au maximum pour des frais administratifs!

Fribourg, 29 mai 2015

Les frais administratifs liés à l'établissement des décomptes de charges ont augmenté ces dernières années de plus de 50%! Inacceptable pour l'ASLOCA.

Dans le cadre de notre pratique, durant ces dernières années, nous avons constaté une constante augmentation des frais d'administration liés à l'établissement des décomptes de charges imputés par les bailleurs aux locataires. Auparavant, ils correspondaient à environ 3% du total des charges. Aujourd'hui, il n'est pas rare de voir des pourcentages atteignant les 5% voire plus. Une telle augmentation – de plus de 50% – estelle acceptable?

Augmentation injustifiée

De prime abord, on peut se demander si une imputation forfaitaire des frais administratifs ne contrevient pas au principe de la facturation selon les dépenses effectives (art. 257b CO). En effet, du simple fait des variations conjoncturelles de certains postes de charges qui peuvent être très importantes d'une année à l'autre, tels que les frais liés à l'achat de combustibles pour les installations de chauffage, les frais administratifs peuvent prendre l'ascenseur alors que le travail administratif n'a dans les faits strictement pas varié. Toutefois, et peut-être à mauvais escient, le Conseil fédéral a décidé que les bailleurs pouvaient porter en compte leurs frais administratifs jusqu'à concurrence des taux usuels (art. 4 al. 3 et art. 5 al. 3 OBLF). Quels sont alors les taux usuels ?

3%, un taux raisonnable

Il est malheureusement difficile de répondre à cette question de manière précise et certaine. En effet, il n'y a pas de statistiques officielles sur lesquelles on peut se baser pour établir ces taux. Selon les auteurs proches des locataires, les taux usuels se situeraient entre 2% et 3%. Selon les auteurs proches des milieux de bailleurs, les taux usuels oscilleraient entre 3,5% et 5%, voire 6%. Les tribunaux se sont rarement penchés sur cette question. Cependant, il y a peu, un juge zurichois et le Tribunal cantonal saint-gallois ont estimé que, dans leurs régions respectives, l'application d'un taux de 4,5% en vue de déterminer les frais administratifs admissibles était exagérée et ont retenu un taux de 3%.

Des prestations identiques

Nous sommes d'avis qu'un taux forfaitaire nettement supérieur à 3% ne devrait pas être accepté par les locataires. Tout d'abord, il correspond au montant supérieur de la fourchette indiquée par les auteurs proches des locataires, fourchette qui semble raisonnable. Ensuite, des juges ont estimé qu'un tel taux était suffisant. De plus, l'évolution des prix ces dernières années (grande stabilité) ne peut en aucun cas justifier que les frais administratifs augmentent de plus de 50% pour des prestations qui sont toujours restées les mêmes!

En conclusion, bien qu'étant conscients que, pour un locataire particulier, contester le taux forfaitairement appliqué pour déterminer les frais administratifs puisse paraître sans grand intérêt – souvent seuls quelques dizaines de francs en jeu –, nous sommes convaincus qu'au fond le combat en vaut la peine, étant donné que, sur l'ensemble des locataires, les enjeux sont autrement plus considérables.

Valentin Aebischer
Avocat-conseil
Asloca Fribourg

Ajouter un commentaire