Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

FRIBOURG: Le locataire a droit à la formule officielle!

Fribourg, 31 août 2012

Un propriétaire fribourgeois a remplacé l’installation du chauffage sans en informer avec la «formule officielle» ses locataires, qui ont vu leurs charges augmenter. Il s’en mord les doigts aujourd’hui.

Lorsque le propriétaire entend introduire de nouvelles prétentions à l’encontre de son locataire, et modifier le contrat de bail, il est impératif qu’il le fasse par la «formule officielle». Le locataire pourra ainsi connaître ses droits et sa capacité à contester ces nouvelles prétentions. Dans le cas qui nous intéresse, un locataire d’une maison de six appartements dans un village fribourgeois versait des acomptes et obtenait des montants en retour lorsque le décompte du chauffage annuel était effectué. Il y a environ deux ans, le propriétaire décide de remplacer la chaudière à mazout par une installation de chauffage à distance, alimentée par des pellets. Ce double changement de système de chauffage n’a pas été notifié par la «formule officielle», mais par une simple circulaire adressée aux locataires.

Mauvaise surprise

S’en vient l’année suivante le premier décompte chauffage et frais accessoires basé sur le nouveau système. Quelle ne fut alors pas la surprise du locataire de recevoir un décompte chauffage dans lequel non seulement rien ne lui était restitué, mais en plus il devait encore s’acquitter d’un montant supplémentaire. Une contestation de ce décompte a été déposée devant la Commission de conciliation compétente aux motifs notamment que, en changeant de système de chauffage le propriétaire introduisait des charges supplémentaires. N’ayant pas utilisé la «formule officielle», ces nouvelles prétentions devaient être frappées de nullité.

«Formule officielle» absolument nécessaire!

Deux questions se sont rapidement posées. En ce qui concerne l’introduction du chauffage à distance, il apparaît que le propriétaire est en droit d’imputer au locataire l’entier des coûts facturés par le fournisseur. Ainsi, avec ce nouveau chauffage, le locataire se verra contraint de supporter des coûts tels que les frais de réparation, d’amortissement ou encore les services d’installation (art. 6a OBLF). Par conséquent, dans ce cas, il ne fait aucun doute que la «formule officielle» doit être utilisée par le propriétaire, puisqu’il introduit de nouvelles prétentions à l’encontre du locataire. Celui-ci doit dès lors être informé précisément de la situation ainsi que de sa capacité à la contester.

La situation est plus délicate en ce qui concerne la mise en place d’un chauffage à pellets qui n’introduit pas de prime abord de nouvelles prétentions. Dans ce cas, on pourrait imaginer que, en l’absence de nouvelles prétentions de la part du bailleur, il ne lui soit pas utile de faire usage de la «formule officielle». Toutefois, dans la pratique, ce n’est que lors du décompte final des frais accessoires annuels que le locataire pourra déterminer s’il y a eu introduction ou non de nouvelles charges. Si tel est le cas et en l’absence d’utilisation de la «formule officielle» par le bailleur, le locataire pourra invoquer la nullité et être libéré de ces nouvelles prétentions.

Dans notre cas, le bailleur, après avoir refusé tout accord en Commission de conciliation, a finalement admis son erreur devant le Tribunal des baux. Il a annulé les factures adressées au locataire.

N’hésitez pas à consulter nos services en cas de doute pour vérifier vos décomptes de chauffage!

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