Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

FRIBOURG: Ils doivent être définis, même en cas de forfait

Fribourg, 2 avril 2013

Même en cas de facturation au forfait, la loi exige l’inscription détaillée des frais accessoires dans le texte du contrat de bail.

Certains bailleurs veulent s’éviter le souci d’établir des décomptes annuels de frais accessoires. Ils prévoient alors dans le contrat que les frais accessoires font l’objet d’un forfait. Mais cela ne les dispense pas d’indiquer précisément dans le texte même du bail quels sont les frais accessoires ainsi mis à la charge du locataire. Cette exigence de l’article 257a alinéa 2 du Code des obligations vaut en effet aussi en cas de facturation forfaitaire.

Forfait ou charges comprises?

Ce mode de facturation ne doit pas être confondu avec le loyer «charges comprises», situation dans laquelle aucune augmentation des frais accessoires ne peut entrer en considération: seul le loyer dans son intégralité peut éventuellement être augmenté, mais aussi réduit selon les règles prévues aux articles 269 à 270a du Code des obligations, protégeant le locataire contre les loyers abusifs. Cela signifie par exemple que, même si le bailleur peut établir une augmentation effective des charges d’exploitation de son immeuble, le locataire pourra néanmoins s’opposer à toute augmentation du loyer si un calcul de rendement démontre que celui-ci reste supérieur au taux maximum admissible (actuellement: 2,75%). C’est probablement pourquoi peu de bailleurs choisissent, en pratique, la solution du loyer «charges comprises», seule situation dans laquelle il n’est pas nécessaire de détailler les charges dans le contrat.

Frais clairement définis

Lorsque des frais accessoires sont facturés de manière forfaitaire, il importe au contraire qu’ils soient clairement déf inis, puisque le montant du forfait doit être calculé sur la base de la moyenne des trois derniers exercices et qu’il peut être adapté, pour la prochaine échéance du bail, au cas où il s’écarte trop de l’évolution des frais effectifs, selon l’alinéa 2 de l’article 4 de l’ordonnance sur le bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF).

Contenu du forfait

Ce qui précède a été confirmé par un arrêt que le Tribunal cantonal fribourgeois a rendu le 6 novembre 2012. Dans cette affaire, le bailleur a été condamné à restituer aux locataires le forfait mensuel de 150 francs que ceux-ci avaient versé pendant toute la durée du bail. En effet, aucun accord conforme aux exigences de l’article 257a du Code des obligations n’avait été passé au sujet des frais accessoires compris dans le forfait. Il apparaissait même que les parties avaient une perception différente du contenu du forfait et le bailleur avait de surcroît ajouté d’autres frais accessoires dans ses déclarations en audience à ceux que son avocat dans ses écritures avait définis comme compris dans le forfait.

Les frais accessoires, facturés forfaitairement ou non, doivent être clairement déterminés dans le texte même du contrat; à défaut, ils sont compris dans le loyer et restent à la charge du bailleur.

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