Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

FRIBOURG: Le Tribunal revoit la hausse à la baisse

Fribourg, 6 septembre 2013

Les locataires doivent accepter une hausse de loyer suite à des travaux dans leur immeuble uniquement si ces derniers leur apportent une plus-value acceptée par la loi.

Suite à d'importants travaux réalisés dans son immeuble, notamment le remplacement des conduites d'eau, des écoulements, la rénovation des salles de bains et des cuisines, un propriétaire a pris la décision d'imposer à tous ses locataires une augmentation de loyer d'environ 10% du loyer initial.

Contestez les augmentations de loyer

Dès la réception de l'augmentation de loyer, plusieurs locataires, sur conseil de l'ASLOCA, ont manifesté leur opposition, en soutenant que les travaux réalisés n'apportaient pas de confort supplémentaire et que, dès lors, aucune augmentation de loyer ne pouvait leur être imposée. Le litige opposant le propriétaire et les locataires mécontents a été porté jusqu'au Tribunal cantonal, celui-ci a donné raison aux locataires. En effet, l'immeuble datant des années cinquante n'avait pas bénéficié de rénovations depuis sa construction. Ainsi ces travaux n'ont servi qu'à maintenir sa valeur.

Parmi les travaux générateurs de plus-value, nous pouvons citer: les travaux d'agrandissement, l'apport de prestations nouvelles, la rénovation de grande qualité, l'amélioration énergétique du bâtiment ainsi que des réparations importantes.

La jurisprudence fédé-rale a retenu comme réparations importantes le cas d'un propriétaire qui a rénové dans son immeuble les cuisines, les salles de bains, les toilettes, les conduites sanitaires, les sols, les murs et l'installation électrique pour un montant cinq fois supérieur aux loyers encaissés. C'est dans ce contexte qu'intervient l'art. 14 al. 1 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux). Il est important de relever qu'en justice le locataire a la possibilité d'expliquer que les travaux ne peuvent pas être considérés comme étant des travaux justifiant une hausse de loyer. Ce qui est le cas par exemple du remplacement d'une installation défaillante telle que le lave-vaisselle. De même, s'il est nécessaire d'effectuer des travaux suite, par exemple, à la rupture d'une canalisation d'eau dans le mur d'un appartement et que cela nécessite le démontage du lavabo et du carrelage afin d'atteindre ladite fuite, il est évident que le propriétaire va devoir prendre à sa charge la pose du carrelage précédemment retiré. Dans ce genre de cas, le propriétaire ne peut pas réclamer d'augmentation de loyer, car ces travaux ne comportent aucune plus-value.

Entretien de l’immeuble ou plus-value?

Face à des travaux de rénovation ou de réparation effectués spécifiquement dans son logement ou dans l'immeuble tout entier, le locataire diligent doit être particulièrement attentif à la nature des travaux entrepris par le propriétaire. Les quelques distinctions exposées ci-dessus devraient permettre de faire la différence entre les travaux générant des plus-values et ceux qui relèvent de l'entretien de l'immeuble.

Il ne faut pas hésiter à demander à son propriétaire de produire les décomptes des travaux effectués ainsi que les pièces justificatives qui y sont liées. Il ne faut pas non plus se priver de contester les augmentations de loyer réclamées. En effet, dans le cas exposé ci-dessus, les locataires ayant renoncé à contester ces augmentations se les sont vues imposées par le bailleur et cela malgré la décision du Tribunal cantonal. Seuls ceux qui ont agi en justice ont vu leur augmentation de loyer modérée.

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