Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

FRIBOURG: Une augmentation de loyer diminuée de moitié!

Fribourg, 5 novembre 2013

En contestant son loyer initial, un locataire du canton de Fribourg a vu l'augmentation de son loyer réduite de moitié. C'est la raison pour laquelle l'ASLOCA encourage vivement les locataires à contester leur loyer initial. Détails.

Il y a peu, par le biais d'une procédure en contestation du loyer initial, nous avons été appelés à contester le loyer d'un local commercial augmenté de plus de 20% (soit 400 francs par mois) suite au renouvellement du bail. Bien que le succès de cette action ne fusse pas forcément évident – pour des raisons liées à la clause de renouvellement du contrat – les discussions engagées devant le Tribunal des baux ont permis au locataire de voir l'augmentation qui lui avait été signifiée réduite de plus de 50%.

L'importance de la contestation du loyer

Cet exemple est révélateur de l'importance de la contestation du loyer initial et ce, surtout en cette période de baisse constante des taux hypothécaires, où la seule possibilité pour le bailleur d'augmenter le loyer est le changement de locataire. Constatant, dans notre pratique, que les locataires omettent souvent de faire usage de cette possibilité légale, nous estimons qu'il est nécessaire d'en rappeler certains principes.

Pour qu'un locataire soit fondé à contester le loyer initial, il doit:

Les conditions étant alternatives, il suffit que l'une d'entre elles soit remplie pour qu'il faille entrer en matière sur la demande de contestation du loyer initial.

Dans notre cas, le loyer avait été sensiblement majoré (plus de 20%). En principe, on considère qu'une majoration du loyer est sensible lorsque le loyer net, à l'exclusion des frais accessoires, augmente de plus de 10%. Or, dans le canton de Fribourg, nous constatons que de telles augmentations ne sont pas rares lors du changement de locataire, le bailleur arguant du marché (les loyers usuels du quartier).

Impératif de saisir l'autorité de conciliation

Face à une telle augmentation, le locataire doit impérativement saisir l'autorité de conciliation, au plus tard dans les 30 jours qui suivent la réception de son appartement. Toutefois, si le locataire a pris possession de la chose louée avant la conclusion du bail, ce qui peut parfois arriver, le délai courra à partir de ladite conclusion. Lors de la procédure, il conviendra de constater si la hausse exigée par le bailleur est abusive, ce qui sera très souvent le cas. En effet, dans le canton de Fribourg, la preuve que le nouveau loyer demandé correspond aux loyers du marché est très difficile à apporter. En outre, le locataire peut également se prévaloir d'un rendement excessif de la chose louée, ce qui est, de nos jours, souvent le cas compte tenu des taux hypothécaires historiquement bas.

En conclusion, lors de la signature de leur bai l, les locataires doivent examiner si le loyer n'a pas été augmenté par rapport au loyer précédent (plus de 10 %). Si tel est le cas, ils doivent contester le loyer et peuvent sans autre se faire aider par l'ASLOCA.

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