Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

Qui contrôle les loyers contrôlés ?

Genève, 14 novembre 2016

Question de M. Jean-Pierre T. à Carouge :
« J'ai essayé de demander une baisse de loyer à ma régie, étant donné notamment que l'Asloca nous incite à le faire, j'ai également suivi les conseils de "Bon à Savoir". Effectivement, au vu de la baisse du taux hypothécaire, et la hausse de l'IPC, on nous dit également que ce sont des millions (milliards ?) en trop qui sont versés par les locataires depuis des années... Certaines régies en Suisse-Alémanique appliquent d'ailleurs automatiquement une baisse, ou une hausse des loyers suivant les fluctuations du taux hypothécaire, ce qui n'est pas le cas en Romandie.
Je n'habite pourtant pas dans un HLM ni un HBM et je pensais pourtant vivre dans un logement « libre », c’est à dire non subventionné par l’Etat, il semblerait donc que ce n'est pas le cas, conformément à la réponse que j'ai reçue et que je vous joins en annexe.
Donc je n'ai pas droit à une baisse qui me semblait pourtant légitime au vu de ce qui est mentionné plus haut.
Mais alors ? Cela veut dire que l'Etat cautionne ce genre de pratique ? A savoir qu'il contribue aussi, sans intervenir, à ces loyers élevés perçus indûment ? Pourquoi ne fait-il pas d'adaptation ? »
 
Le logement occupé par notre lecteur doit se situer dans un immeuble de type HM (habitations mixtes) : les loyers de ces immeubles sont contrôlés par l’Etat, mais pas subventionnés. Certains locataires peuvent recevoir, en fonction de leur revenu, une subvention personnalisée qui peut s’élever jusqu’à 150.- par mois et par pièce, soit 600.- par mois pour un appartement de quatre pièces, afin que leur taux d’effort ne dépasse pas 21%.
 
La réponse de la régie est correcte en ce sens que l’art 253b al 3 CO indique que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux logements d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. Cela exclut donc de pouvoir demander une baisse de loyer au sens de l’art 270a CO.
 
En revanche, le Tribunal fédéral a indiqué dans un arrêt du 25 septembre 2014, que le rendement de ces immeubles ne devaient quand même pas être abusifs au sens de l’art 269 CO, qui prescrit que le loyer est abusif lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif des fonds propres investis.
 
En droit privé le TF a fixé la limite maximale de ce rendement à 0,5% de plus que le taux hypothécaire de référence, toutes les charges financières et d’exploitation du bailleur étant couverte. A l’heure actuelle, le taux hypothécaire de référence pour les loyers étant de 1,75%, le rendement net ne doit pas dépasser 2,25%.
Or le Canton de Genève a publié sa pratique administrative concernant les taux de rendements nets qu’il admet dans les immeubles dont il contrôle les loyers : ces rendements s’échelonnent de 4,5% à 7% ! (PA/SI/004.03 sur le site du DALE)  (https://www.ge.ch/logement/pdf/PA-SI-004.pdf)
 
Malgré l’Arrêt du TF précité le DALE a exprimé sa volonté de ne pas modifier sa pratique.
 
Certains locataires ont donc contesté des hausses de loyer notifiés sous régime HLM et la Chambre administrative de la Cour de Justice vient de leur donner raison dans des arrêts du 11 octobre 2016. 
La plus haute instance genevois a cassé les décisions sur réclamation de l’Office cantonal du logement et de la planification foncière (ouf !) et lui a renvoyé les dossiers  pour nouvelles décisions en précisant qu’il n’est pas exclu que ce nouvel examen doive déboucher sur une modification de la pratique existante, voire sur des changements normatifs.
Dans le cas de notre lecteur, il peut demander à l’OCLPF de vérifier que le rendement octroyé au bailleur n’est pas abusif, ainsi que le TF l’avait indiqué dans son arrêt susmentionné. En cas de refus ou de réponse non satisfaisant, le locataire peut recourir devant la Chambre administrative de la Cour de Justice
 
François Zutter, Asloca Genève
Publié dans la Tribune de Genève du 5 novembre 2016.