Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

VAUD: Le bailleur doit avoir un projet concret

Vaud, 8 décembre 2014

Dans un arrêt du 27 août 2014, le Tribunal fédéral a annulé des congés notifiés aux locataires pour «rénovation, transformation, restructuration», au motif qu’ils ne reposaient sur aucun projet concret.

En mai 2010, les locataires de deux immeubles lausannois ont reçu une résiliation de bail motivée par le fait que le bailleur voulait rénover et restructurer les bâtiments. Les locataires ont contesté les congés, lesquels ont été annulés par la Commission de conciliation, puis par le Tribunal des baux.

Maintien des résiliations

Le Tribunal cantonal vaudois a, quant à lui, constaté la validité des congés et accordé aux locataires une prolongation de bail de quatre ans en retenant que les bailleurs avaient la volonté réelle de rénover leurs immeubles. Il a tenu compte du préavis favorable aux travaux donné en 2013 par le Service cantonal de l’écologie, du logement et du tourisme, soit au cours de la procédure.

Annulation des résiliations

Saisi d’un recours, le Tribunal fédéral annule les résiliations en rappelant sa jurisprudence selon laquelle un congé donné en vue de vastes travaux d’assainissement n’est pas abusif, car la présence des locataires est propre à entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. La résiliation est critiquable uniquement si le maintien du locataire en place ne complique pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de rénovation des façades. Par ailleurs, le congé en vue de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu’il est objectivement impossible, parce que incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n’obtiendra pas les autorisations nécessaires. La preuve de cette impossibilité appartient au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires. Enfin, pour juger du bienfondé de la résiliation, il faut se placer au moment où celleci a été notifiée.

Projet mûr et élaboré

Le Tribunal fédéral relève que, pour estimer si la présence des locataires entraverait le chantier, il faut connaître la nature exacte des travaux envisagés, ce au moment où le congé est donné. Il faut donc que le bailleur dispose dès la notification de la résiliation d’un projet suffisamment mûr et élaboré. En l’espèce, la motivation donnée par les bailleurs en mai 2010 est très succincte et les locataires ne pouvaient guère imaginer quels travaux précis les toucheraient individuellement. Les bailleurs ne disposaient pas d’un projet un tant soit peu élaboré. Par conséquent, les congés sont abusifs et doivent être annulés. On peut relever que, dans son arrêt du 27 août 2014 (4A_31/2014), le Tribunal fédéral n’a pas admis que le bailleur «corrige le vice» en cours de procédure en présentant des plans établis postérieurement à l’envoi des congés, ni en soumettant le projet aux autorités, qui avaient donné d’ailleurs un préavis favorable. Contrairement au Tribunal cantonal vaudois, le Tribunal fédéral s’en est tenu strictement aux faits existant au moment de la notification des résiliations.

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