Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

ASLOCA VAUD - La preuve par les loyers du quartier : Une baisse de loyer de 130 francs par mois!

Vaud, 16 mars 2016

Comme le bailleur n’a pas pu apporter la preuve que le loyer se situait en dessous de ceux du quartier, le locataire a bénéficié de la baisse qu’il avait sollicitée.

Le bailleur qui entend s’opposer à une demande de baisse d’un locataire en invoquant que le loyer est plus bas que ceux pratiqués dans le quartier doit en apporter la preuve stricte. Il ne lui suffit pas d’affirmer que le loyer n’est pas cher. Dans un arrêt du 16.12.2015 (4A_179/2014), le Tribunal fédéral a réaffirmé ce principe. Les locataires d’un appartement de trois pièces et demie situé à Morges, au loyer mensuel net de 1000 francs, ont demandé une baisse suite à la diminution du taux hypothécaire. Le bailleur a refusé la baisse au motif que le loyer se situait en dessous de ceux pratiqués dans le quartier.

Réduction exigée

Le Tribunal des baux a réduit le loyer à 870 francs estimant que le bailleur n’avait pas réussi à prouver le niveau des loyers du quartier. Le Tribunal cantonal de même que le Tribunal fédéral ont confirmé ce jugement. Le Tribunal fédéral rappelle que, lorsque le bailleur invoque les loyers usuels du quartier, il doit les établir. Il doit fournir au minimum cinq logements de comparaison qui présentent les mêmes caractéristiques que l’appartement pour lequel la baisse est refusée. Ne peuvent entrer en considération que les logements qui sont comparables quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état d’entretien et l’année de construction.

Si le bailleur entend se fonder sur des statistiques officielles, ces dernières doivent être suffisamment différenciées selon les mêmes critères que ceux mentionnés plus haut. Elles doivent en outre tenir compte de l’évolution récente des loyers.

Comparaisons concrètes

De son côté, le juge doit procéder à des comparaisons concrètes et ne peut pas se baser sur une «impression d’ensemble». La preuve doit être apportée au degré de la certitude. Les logements proposés en comparaison ne doivent pas être abusifs. Cela signifie que, s’ils n’ont pas été adaptés aux dernières baisses du taux hypothécaire, le juge doit les diminuer en calculant la baisse correspondante.

Un même nombre de pièces

Le nombre de pièces revêt une importance primordiale pour les appartements de petites dimensions, ce qui exclut toute possibilité de comparaison entre des logements ne comprenant pas le même nombre de pièces. Pour les grands appartements, la surface est plus importante et l’écart doit être au maximum de 20%. Comme on peut le constater à la lecture de cet arrêt, il est très difficile d’établir les loyers du quartier et, dans la pratique, le bailleur échoue dans la majorité des cas.

Aussi lors d’un changement de locataire

Lorsque le loyer est augmenté de plus de 10% lors d’un changement de locataire et que cette hausse est motivée par l’adaptation aux loyers usuels, le bailleur est aussi tenu d’en apporter la preuve stricte. Il en va de même lorsqu’il augmente le loyer en cours de location en utilisant cette argumentation.

Il vaut donc la peine de se battre lorsque le bailleur invoque le niveau des loyers du quartier, soit pour refuser une baisse, soit pour augmenter un loyer. Les chances de succès d’une procédure sont très élevées.

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