Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

VOS DROITS - Loyers abusifs: Le TF affirme clairement sa jurisprudence

Suisse Romande, 30 mai 2016

Lors d’une affaire de contestation de hausse de loyer, le Tribunal fédéral a confirmé que le rendement net ne peut pas dépasser de plus de 0,5% le taux hypothécaire de référence.

Selon la loi, le loyer est abusif lorsqu’il procure au bailleur un rendement excessif. C’est le premier critère de fixation des loyers, avant les loyers usuels du quartier.

Dans sa jurisprudence le Tribunal fédéral (TF) a déterminé que le bailleur n’obtenait pas un rendement excessif des fonds propres investis si celui- ci ne dépassait pas de plus de 0,5% le taux hypothécaire de référence pour les loyers, toutes les charges tant financières que d’exploitation de l’immeuble étant par ailleurs couvertes par le loyer. C’est ce qu’on appelle le rendement net de la chose louée.

Position ferme du TF

A l’heure actuelle où le taux hypothécaire se situe à 1,75%, les bailleurs pleurnichent que le rendement net admissible de 2,25% au maximum est trop faible. A noter que l’on n’a pas beaucoup entendu les bailleurs lorsque le taux s’élevait à 7%! Ils ont donc récemment publié plusieurs articles de doctrine dans des revues spécialisées ou des journaux qui leur sont proches et ils ont même déposé une interpellation au Conseil national. En vain. Le TF a réaffirmé clairement sa jurisprudence dans un arrêt du 1er mars 2016 lors d’une affaire de contestation de hausse de loyer avec demande reconventionnelle de baisse de loyer. Les locataires s’étaient opposés à une hausse de loyer motivée par la rénovation de l’immeuble et avaient demandé au contraire que leur loyer soit baissé vu la baisse du taux hypothécaire intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

Demande du calcul de rendement

Les locataires s’étaient opposés à la hausse de loyer en demandant un calcul de rendement dans la mesure où l’immeuble avait été acquis récemment par le bailleur. Ce calcul a démontré que le loyer actuel était déjà abusif de sorte qu’il ne pouvait pas encore être augmenté. Par effet boomerang les locataires ont obtenu une baisse de loyer vu la baisse du taux hypothécaire.

Le TF a confirmé que la méthode du calcul de rendement net était conforme à la loi et réaffirmé que le rendement ne pouvait pas dépasser de plus de 0,5% le taux hypothécaire de référence, même si celui-ci est bas. Les variations du taux hypothécaire correspondent à la logique du système des loyers basés sur les coûts mis en place par le législateur suisse. Le taux hypothécaire de référence reflète par ailleurs le niveau général des taux d’intérêt. De même, d’autres possibilités de placement, comme les obligations de la Confédération, affichent aujourd’hui des valeurs de rendement très faibles, voire négatives.

En définitive, dans son arrêt (ATF 4A_465/ 2015), le Tribunal fédéral constate que les crit iques des bai l leurs ne l’amènent pas à modifier sa jurisprudence, ce qu’il faut saluer.