Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

ASLOCA SUISSE - Taux hypothécaire bas: Une opportunité à saisir

Suisse Romande, 14 septembre 2016

En raison de la crise économique mondiale persistante, le franc suisse reste une valeur sûre et le taux de référence baisse. L’occasion pour les locataires de demander une baisse de loyer et pour les pouvoirs publics de contracter des prêts très intéressants, voire de diminuer leurs dettes.

C’est un fait connu et largement commenté et discuté. Avec la crise économique mondiale persistante et les risques financiers liés aux devises étrangères, comme le dollar, l’euro ou la livre anglaise, une importante masse de capitaux a cherché et cherche toujours refuge dans le franc suisse. Notre devise nationale, toujours plus demandée, a généré une pression telle que la Banque nationale suisse (BNS) a abandonné le 15 janvier 2015 la défense du taux de change planché avec l’euro. La valeur du franc s’est envolée.

Conséquences du franc fort

On connaît les conséquences du franc fort sur notre économie. Selon une étude d’UBS, ce sont 52 000 emplois qui ont été supprimés depuis début 2015. Simultanément pour tenter de freiner l’attraction des capitaux vers le franc suisse, la BNS a fait passer le taux d’intérêt sur les avoirs déposés chez elle de -0,25% à -0,75%.

La persistance depuis plus de dix-huit mois de ce taux d’intérêt négatif par la BNS a eu pour conséquence directe que les banques ont cherché à prêter l’argent plutôt que de déposer des avoirs à la BNS. Plutôt que de perdre de l’argent à hauteur de 0,75% sur les avoirs en dépôt auprès de la BNS, les banques ont cherché des placements même à des taux d’intérêt négatifs, mais moins gourmands, par exemple -0,50% ou -0,25%. Une opération intéressante pour la banque car moins coûteuse.

Baisse du loyer recommandée

Cette politique de prêt s’est développée sur plusieurs axes. Un premier axe a été d’accorder des prêts hypothécaires en pratiquant des taux d’intérêt toujours plus bas. On assiste même à l’octroi de prêts hypothécaires à un taux négatif. Conséquence directe de ce phénomène: la moyenne générale des prêts hypothécaires calculée par la BNS affiche une lente et inexorable baisse.

Cette moyenne servant à calculer le taux de référence en matière de fixation des loyers, cela entraînera indubitablement une baisse du taux de référence pour le calcul des loyers. Il est presque certain au cours du premier semestre de l’année 2017, l’Office fédéral du logement annoncera une nouvelle baisse de 0,25% du taux de référence, justifiant une baisse supplémentaire des loyers de 2,91%. Comme rappelé dans ce journal à de nombreuses reprises, il appartient à chaque locataire d’agir pour que cette baisse soit répercutée sur son propre loyer. La baisse de loyer est inéluctable pour celles et ceux qui agissent.

Aubaine pour les pouvoirs publics

Un deuxième axe est celui de prêts aux entités publiques à des taux d’intérêt négatifs. Une aubaine pour les pouvoirs publics qui, en renouvelant leurs crédits, sont gratifiés non pas d’une charge financière imposée aux contribuables, mais d’un revenu qui permet soit de réduire la dette elle-même, certes modestement mais de la réduire quand même, soit d’augmenter les revenus de la collectivité.

Situation inouïe, mais divers cantons et plusieurs communes ont déjà mis à profit cette opportunité. Toutefois à ce jour les entités publiques n’ont pas agi de manière proactive. Elles se sont limitées à profiter de la situation au moment de l’arrivée à échéance des diverses tranches de crédit. Or il y a bien mieux à faire que de se cantonner à une attitude défensive; tout particulièrement en matière de politique foncière et de promotion du logement à loyer abordable.

En effet, les pouvoirs publics ont une occasion unique de pouvoir contracter d’importants prêts à intérêt négatif ou à très bas niveau pour mettre en oeuvre et financer à des conditions exceptionnelles une politique offensive d’acquisition de terrains et d’immeubles d’habitation, en actionnant s’il le faut bien plus souvent le droit de préemption là où il existe déjà, et de construction de nouveaux logements à loyer abordable.

Si les règles comptables ne permettent pas aux collectivités publiques de ne plus s’endetter, notamment en raison du frein à l’endettement, c’est l’occasion de faire agir les fondations de droit public. Ces dernières – qui bénéficient souvent du cautionnement du canton ou de la commune – peuvent obtenir les prêts nécessaires à stimuler de manière sensible leur politique d’acquisition et de construction.

Risque financier inexistant

Ces fondations pourraient intervenir plus souvent directement sur le marché, sans attendre seulement la remise de parcelles en main des autorités. Le risque financier est inexistant. D’une part les taux négatifs et bas sont là pour durer, d’autre part la valeur des biens immobiliers suit une augmentation constante dans une perspective pluridécennale. Le bénéfice incalculable est celui d’avoir extrait de manière pérenne des logements des affres du marché! Alors, action!