Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

VOS DROITS - Contestation du loyer initial: Pour le TF, la pénurie suffit pour contester

Suisse Romande, 14 septembre 2016

Pour le Tribunal fédéral, dans une région où la pénurie de logements sévit, le locataire n’a pas besoin d’avancer d’autres arguments pour contester son loyer initial.

Le Tribunal fédéral (TF) a rendu le 18 mai 2016 deux arrêts dans lesquels il a affirmé que la pénurie de logements sur le marché local est suffisante pour ouvrir la voie de la contestation du loyer initial. Le locataire n’a pas besoin de démontrer qu’il s’est trouvé contraint de signer le bail pour des motifs personnels.

A Zurich, les locataires portent l’affaire au TF

Des locataires zurichois avaient contesté le loyer initial de 3900 francs de trois pièces et demie en duplex. Le logement neuf avait été mis pour la première fois en location. Les juridictions cantonales ont débouté ces locataires. La Cour d’appel cantonale avait en effet retenu que ces locataires n’avaient pas établi avoir fait des recherches infructueuses et avoir été acculés à signer le bail. Elle a estimé que la situation de pénurie de logements ne suffisait pas à elle seule à autoriser les locataires à contester leur loyer. Dans un jugement rendu le 18 mai 2016 (4A_691/2015), le TF a admis le recours des locataires en reconnaissant leur droit à contester en raison de la pénurie et a renvoyé l’affaire à l’instance cantonale.

A Genève, c’est le bailleur qui saisit le TF

Dans un arrêt rendu le même jour dans une cause genevoise (4A_453/2015), le TF a réaffirmé le même principe. Les locataires avaient contesté le loyer initial de leur appartement de trois pièces, qui passait de 1480 à 1550 francs par mois.

Les instances cantonales avaient estimé que la pénurie de logements était à elle seule suffisante pour permettre aux locataires de remettre en cause leur loyer après la conclusion du bail. Dans ce cas-ci c’est le propriétaire qui a porté l’affaire devant le TF en invoquant que les locataires n’avaient pas prouvé avoir été contraints de signer le bail. Le TF a confirmé le jugement des juridictions genevoises en faveur des locataires.

Le TF interprète la teneur de l’article 270 al. 1 CO concernant la contestation du loyer initial. Il relève que, selon la lettre claire de cette disposition, trois motifs distincts permettent au locataire de contester le loyer initial:

Ces trois conditions sont alternatives. Il suffit que l’une d’entre elles soit réalisée pour que le locataire puisse contester son loyer initial. Les autres méthodes d’interprétation du texte légal aboutissent au même résultat. Le locataire n’a pas à établir qu’une certaine contrainte personnelle, en plus de la pénurie de logements, l’aurait obligé à louer son appartement. L’objectif est de permettre au locataire, dans un marché déséquilibré où le bailleur a une position dominante, d’examiner le caractère abusif de son loyer initial.

L’ASLOCA rappelle que pour le TF l’existence d’une pénurie peut être établie au moyen de statistiques officielles ou d’un arrêté cantonal, comme à Genève. A défaut, le locataire peut prouver la pénurie par d’autres moyens, par exemple la liste de ses recherches d’un logement intensives et infructueuses. Il faut savoir aussi que le délai de contestation n’a pas commencé à courir si le locataire n’a pas reçu le formulaire officiel.