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Dans le cas des congés économiques, il ne suffit pas d’affirmer que le loyer actuel est faible et que l’appartement pourrait être facilement reloué plus cher, il faut encore le prouver.
On sait que le Tribunal fédéral a malheureusement admis que le bailleur pouvait donner le congé à un locataire pour des raisons économiques, à savoir son désir de relouer plus cher à un autre locataire. Cela étant, il ne suffit pas d’affirmer que le loyer actuel est faible et que l’appartement pourrait être facilement reloué plus cher à un autre locataire: il faut encore le prouver.
Confirmation de l’annulation d’un congé
Le Tribunal fédéral a récemment confirmé l’annulation d’un congé qui avait été donné à un locataire commerçant qui louait une arcade d’environ 140 m2 au centre de Genève depuis 1998 pour un loyer de 200 francs par mètre carré et par année.
En 2010, la bailleresse avait résilié le contrat pour un motif économique, à savoir son désir de relouer l’arcade plus cher à un autre locataire. Devant le Tribunal des baux et loyers, la bailleresse a fait valoir qu’il était impossible d’effectuer un calcul de rendement complet puisque l’immeuble avait été acquis à une date très ancienne, même s’il avait été construit en 1953.
Elle proposait de faire un calcul de rendement partiel, limité à la couverture des charges d’exploitation et financières, calcul qui montrerait déjà qu’il était possible d’obtenir un loyer plus élevé. Elle a par ailleurs fourni quelques exemples de loyers comparatifs.
Première annulation du congé
En mars 2014, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé, jugement confirmé par la Chambre des baux et loyers en mars 2015.
Le Tribunal fédéral a rejeté le recours de la bailleresse en rappelant que, s’il était admissible de résilier un bail afin d’obtenir de nouveaux locataires un loyer plus élevé, une telle résiliation ne devait pas «servir de prétexte à la poursuite d’un but illicite tel que la perception d’un loyer abusif. La résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, et partant annulable en vertu de l’art. 271 al. 1 CO si l’application de la méthode de calcul absolue permet d’exclure la possibilité de majorer légalement le loyer, parce que celui-ci est déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier, respectivement qu’il procure déjà un rendement suffisant. Est abusif le congé qui est donné par le bailleur qui ne dispose que d’une réserve de hausse insignifiante, mais en fait néanmoins usage afin de se débarrasser d’un locataire qui ne lui convient plus». (ATF 4A_211/2015 du 8 décembre 2015).
Le calcul partiel de rendement effectué par la bailleresse permettait d’obtenir 75 francs supplémentaires de loyer par année!
La bailleresse invoquait que le loyer pouvait manifestement être plus élevé puisque le calcul ne tenait pas compte de la valeur d’acquisition de l’immeuble et n’intégrait pas non plus des travaux importants qui avaient été entrepris.
Le Tribunal fédéral a reconnu que le calcul de rendement n’était que partiel mais il a relevé que la bailleresse n’avait pas donné le moindre renseignement sur l’acquisition de l’immeuble et qu’elle avait produit des pièces insuffisantes pour intégrer les travaux effectués dans le calcul de rendement.
Un congé contraire aux règles de la bonne foi
La bailleresse a ainsi été déboutée car il lui appartenait de prouver de manière stricte que le calcul de rendement permettait d’obtenir un loyer plus élevé. La possibilité d’obtenir une hausse de loyer de 75 francs par année est insignifiante et rend le congé contraire aux règles de la bonne foi.
La bailleresse avait également critiqué le fait que la Chambre d’appel ait écarté ses exemples de loyers comparatifs. Le Tribunal fédéral a rappelé qu’il appartenait à la bailleresse de prouver de manière stricte, aux moyens d’exemples en nombre suffisant, que le loyer actuel est inférieur aux loyers du quartier.
Calcul des loyers usuels
L’article 11 de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme précise que pour le calcul des loyers usuels sont déterminants les loyers des logements et locaux commerciaux «comparables à la chose louée quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction».
Au moins cinq éléments de comparaison
La jurisprudence considère qu’en général le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins.
En ce qui concerne l’année de construction, les immeubles comparatifs doivent avoir été construits moins de vingt ans avant ou après l’immeuble en cause. Par ailleurs tous les exemples doivent provenir de propriétaires et d’immeubles différents.
Au Tribunal fédéral, la bailleresse s’est plainte qu’il était difficile d’obtenir des données comparatives puisque cela dépendait de la bonne volonté des régies ou propriétaires interpellés.
Le Tribunal fédéral a balayé cet argument en retenant que l’arrêt de la Cour de justice ne faisait pas ressortir de telles difficultés objectives à remplir les exigences posées par la jurisprudence pour les exemples comparatifs. En définitive, le recours de la bailleresse a été rejeté et le congé définitivement annulé.
En résumé, il vaut la peine de se battre contre un congé abusif: lorsque celui-ci est motivé par le désir du bailleur de relouer l’objet plus cher à un autre locataire, il appartient au propriétaire de prouver que cela est possible; il ne suffit pas d’invoquer des propos de Café du Commerce.
