L’ASLOCA Suisse a lancé en juin une campagne nationale. Raisons et modalités pour réclamer aux bailleurs l’application de votre droit à une baisse de loyer.
Le 1er juin 2017, l’Office fédéral du logement annonçait la baisse, de 1,75% à 1,5%, du taux d’intérêt de référence pour le calcul des loyers. C’est historiquement le taux le plus bas jamais fixé. Cette baisse ouvre le droit à une baisse de loyer pour la grande majorité des locataires.
Une baisse qui peut être nettement plus importante selon la date de la dernière fixation de loyer ou que l’on tienne compte de l’absence de baisse de loyer lors des précédentes baisses du taux hypothécaire. Trois exemples concrets montrent que les économies sont importantes pour le locataire.
- Si votre loyer a été fixé le 1er mars 2009, à la conclusion du bail ou en cours du bail, en raison d’une hausse ou d’une baisse de loyer, dès lors que le taux d’intérêt hypothécaire moyen était à 3,5%, la baisse de loyer possible à ce titre, calculée au 1er août 2017, est de 19,35%. Ce pourcentage de baisse doit encore être corrigé de l’inflation au cours de cette période. Or il s’agit d’une variation de 0,04%, soit des poussières. La baisse calculée sur l’évolution du taux d’intérêt hypothécaire et de l’inflation est donc de 19,31%. Pour un loyer mensuel de 1500 francs, cela correspond à une baisse de 289.50 francs par mois ou de 3474 francs par année.
- Si votre loyer a été fixé encore avant, par exemple le 1er juillet 2000, et que vous habitez à Genève, la variation du taux hypothécaire de référence est encore plus importante. Le taux était de 4,5%. La baisse du taux hypothécaire de référence à 1,5% vous donne droit à 24,81% de baisse de loyer. Si l’on tient compte de l’inflation, c’est une baisse de loyer de 21,92% à laquelle vous avez droit. Pour un loyer familial mensuel de 2000 francs, c’est une économie de 438.40 francs par mois ou de 5260.80 francs par année qui peut être réalisée.
- Et si le loyer a été fixé plus récemment, par exemple le 1er juin 2015, l’évolution des deux mêmes facteurs permet de réclamer une baisse mensuelle de 91.83 francs sur un loyer de 1600 francs par mois. C’est tout de même une économie de 1101.96 francs par an.
Vous pouvez calculer la baisse de loyer à laquelle vous avez droit en utilisant le calculateur sur le site de l’ASLOCA à l’adresse suivante:
www.asloca.ch/calculateur-de-loyer
Si vous hésitez à demander une baisse, rappelez-vous que ces économies se répètent chaque année dès la baisse obtenue. Ainsi, une économie de loyer de 2000 francs par an, c’est à coup sûr une économie prévisible de 6000 francs pour les trois prochains années, au cours desquelles le taux de référence devrait rester stable selon toute les études.
N’oubliez pas que les baisses de loyer auxquelles vous avez droit permettent d’améliorer la qualité de votre vie. Vous pouvez affecter ces importantes économies à la santé de votre famille, à vos loisirs, à votre formation ou à celles de vos enfants. Mille bons usages de sommes qui vous filent sous le nez et restent dans les poches des bailleurs si vous ne réclamez pas votre baisse de loyer.
Selon les banques, les loyers devraient être 40% meilleur marché. Des milliers de locataires ont déjà sollicité des baisses de loyer dans le cadre de la campagne de l’ASLOCA lancée en juin de cette année. Faites-le donc vous aussi! Que votre loyer vous paraisse bas ou non, vous avez le droit de demander une baisse. Cette demande est légitime. Elle ne vous expose pas à des sanctions de votre bailleur ou de votre régie. Au contraire, une demande par pli recommandé vous protège contre toute résiliation mieux que si vous restiez tranquille dans votre appartement sans agir.
Sachez aussi qu’en sollicitant une baisse de votre loyer vous agissez pour le bien de tous les locataires. Vous contribuez à faire baisser le niveau général des loyers. C’est fondamental pour les nouveaux locataires qui contestent le loyer initial abusif fondé sur le marché ou, comme disent pudiquement les bailleurs afin d’embobiner les locataires, «fondé sur les loyers du quartier ou de la localité».
Pour solliciter par pli recommandé la baisse de loyer, envoyez la lettre type ci-après (
lire encadré) ou éditez sur le site de l’ASLOCA
www.asloca.ch votre lettre personnalisée. Votre régie ou votre bailleur doit se déterminer dans les 30 jours. Comment réagir à l’absence de réponse du bailleur ou lors d’une réponse avec refus ou acceptation partielle de votre demande?
Si votre gérance ne répond pas: vous devez saisir l’autorité de conciliation en matière de baux et loyers compétente d’une demande de baisse au plus tard dans un délai de 60 jours calculés à partir de la date de l’envoi de votre lettre à votre bailleur ou régie. L’ASLOCA peut vous assister dans cette démarche.
Si votre gérance vous répond après le délai de 30 jours mais refuse votre demande ou l’accepte partiellement: comme dans le cas précédent, vous devez saisir l’autorité de conciliation en matière de baux et loyers d’une demande de baisse au plus tard dans un délai de 60 jours calculés à partir de la date de l’envoi de votre lettre à votre bailleur.
Si votre gérance vous répond en respectant le délai de 30 jours mais dilatoirement, vous demande un délai pour se déterminer ou vous demande de reformuler la demande en temps opportun: c’est équivalent à un refus. Ne vous laissez pas embobiner par des arguties comme «le propriétaire a besoin de temps de réflexion» ou «la demande est formulée trop tôt», etc. Si vous ne saisissez pas l’autorité de conciliation dans les 30 jours dès réception de la réponse dilatoire, vous raterez l’échéance de baisse et perdrez une année d’économies.
Si votre gérance vous répond en respectant le délai de 30 jours mais accepte seulement partiellement votre demande: cette réduction peut être motivée par des coûts d’entretien plus importants ou par des travaux d’amélioration ou de rénovation de l’objet locatif. Parfois, c’est justifié, mais le plus souvent les bailleurs exagèrent la compensation.
Le mieux est de consulter l’ASLOCA pour vérifier si la la baisse de loyer est fondée. Si vous n’avez pas le temps de consulter nos services, alors saisissez l’autorité de conciliation, qui fera la part des choses. Elle le fera encore mieux si vous êtes assisté par l’ASLOCA!
Carlo Sommaruga
Président de l’ASLOCA Suisse
